Vente interactive · Guingamp (22200) Propriété (Manoir) 18 Pièces 441.91 m2 Proposé par SAS CHEUVREUX RENNES

GUINGAMP HYPERCENTRE – Demeure en pierre de 442 m² sur un terrain d’environ 4 800 m²

EXCLUSIVITÉ CHEUVREUX RENNES

Une maison de maître et son parc en plein centre de Guingamp, à deux pas de la place du Vally.

Un de terrain de 4800m² constructible.

LE BIEN

Ancienne demeure en pierre de taille et moellons, construite avant 1949. Elle est indépendante (aucune mitoyenneté), sur 3 niveaux plus des combles, avec deux dépendances.

Elle est implantée sur un terrain d’un seul tenant, entre la rue du Petit Trotieux et la place du Vally.

• Surface habitable : 441,91 m² (certificat de surface du 16/06/2026)
• Autres surfaces (greniers, dépendances) : 134,21 m²
• 18 pièces principales, plus entrée, paliers, couloirs et dégagements
• Grands volumes : 4 pièces dépassent 35 m²
• Terrain : parcelle AK 165, 4 820 m² au cadastre
• Bien libre de toute occupation, vendu en l’état. Il est encore meublé et très encombré.

DISTRIBUTION ET SURFACES

• Rez-de-chaussée (166 m²) :
  • entrée de 21,5 m² avec l’escalier ;
  • 5 pièces de 16,7 à 35,3 m² ;
  • cuisine de 8,9 m².
• 1er étage (148 m²) :
  • palier et couloir ;
  • 6 pièces de 8,8 à 35,7 m² ;
  • salle de bains avec WC (4,1 m²) et dégagements.
• 2e étage (127 m²) :
  • palier de 12 m² et couloir ;
  • 6 pièces de 5,6 à 35,2 m² ;
  • placard et grenier de 11,6 m².
• 3e étage : palier, deux greniers (60,2 et 12,3 m²) et combles ;
• Dépendances : une de 30 m², une de 18,2 m² avec un grenier au-dessus.

ÉQUIPEMENTS ACTUELS

• Chauffage : il combine trois systèmes, tous à remplacer :
  • des convecteurs électriques ;
  • des radiateurs gaz (GPL) de 1970 environ ;
  • un insert à bois de 1970 environ ;
  • plus plusieurs cheminées à foyer ouvert.
• Eau chaude : ballon électrique.
• Ventilation : naturelle (par ouverture des fenêtres), sans extraction.
• Menuiseries : fenêtres et portes-fenêtres en bois, en simple vitrage, avec des volets battants en bois.
• Isolation : aucune, ni sur les murs, ni en toiture, ni au plancher bas (plancher bois sur terre-plein).
• Électricité : l’installation a plus de 15 ans. Le diagnostic relève des anomalies (prise de terre, matériels vétustes, risques de contact direct). Elle est à refaire.
• Gaz : le diagnostic relève des anomalies de types A1 et A2 (amenées d’air, organes de coupure, flexible). L’installation est à reprendre.

ÉTAT DU BIEN (À LIRE AVANT TOUTE VISITE)

La maison est à restaurer de fond en comble. Elle est inhabitable en l’état.

• La couverture et la charpente sont très dégradées : ardoises et zinc instables, noues et arêtier ruinés.
• Le bâti est attaqué par des champignons lignivores (mérule ou champignons assimilés) à plusieurs niveaux. Un plafond est effondré au 2e étage, et deux locaux du rez-de-chaussée n’ont pas pu être visités à cause d’un risque d’effondrement.
• La Ville a fait réaliser des travaux conservatoires en mai 2026 : bâchage, étaiement, purge des éléments instables et condamnation des accès.
• Un arrêté municipal de mise en sécurité ordinaire (n° 2026/549 du 04/08/2026) interdit d’habiter et d’utiliser les lieux. Il impose, dans un délai de 12 mois à compter de sa notification :
  • la rénovation de la couverture et de la charpente ;
  • un diagnostic parasitaire ;
  • la rénovation complète de l’immeuble.
  L’arrêté ne sera levé qu’une fois les travaux constatés par la commune. Il est remis en intégralité à tout candidat sérieux.

DIAGNOSTICS (RÉALISÉS EN JUIN 2026)

• Amiante : un conduit extérieur en fibres-ciment amianté a été repéré. Aucun matériau des listes A et B n’a été trouvé dans les zones visitées. Un repérage avant travaux sera obligatoire avant le chantier.
• Plomb (CREP) : des revêtements contenant du plomb ont été trouvés.
  • 34 unités sur 973 sont en classe 3 (dégradées), ce qui impose des travaux de suppression du risque.
  • Le rapport ne relève pas de situation de risque de saturnisme au sens réglementaire.
• Électricité et gaz : des anomalies sont relevées (voir « Équipements actuels »).
• DPE : F, soit 347 kWh/m²/an en énergie primaire et 16 kg CO₂/m²/an (classe C pour les gaz à effet de serre).
  • Le bien est classé passoire énergétique.
  • Les pertes de chaleur viennent surtout des murs (34 %), de la ventilation (25 %) et des menuiseries (22 %).
• Audit énergétique réglementaire (valable jusqu’au 28/06/2031)..

POUR UN PARTICULIER

• une grande maison familiale ;
• une maison avec chambres d’hôtes ou gîtes ;
• une résidence avec un cabinet en rez-de-chaussée (profession libérale) ;

le tout au centre-ville, avec un parc rare et tous les services à pied. 

POUR UN PROMOTEUR, UN AMÉNAGEUR OU UN MARCHAND DE BIENS

• Zonage PLUi (Guingamp-Paimpol Agglomération, opposable depuis le 03/03/2026) : la parcelle est classée en Uha (tissu ancien), avec une partie en Uhb.
• OAP secteur 2 « Place du Vally / Verdun / Champ au Roy » (4,71 ha) : la parcelle se trouve dans la zone « Logement ». Le plan impose une densité minimale de 40 logements à l’hectare pour les programmes de logements ou mixtes.
• Hauteur : aucune hauteur maximale n’est fixée en Uha (contre 7 m en Uhb). La hauteur doit rester en harmonie avec le tissu environnant, sous le contrôle de l’ABF.
• Emprise au sol : pas de coefficient d’emprise au sol (CES) chiffré.
• Destinations autorisées : logement, commerces, bureaux, artisanat, restauration et hébergement touristique..
• Stationnement : 2 places par logement créé. À partir de 4 logements : 1 place par logement de moins de 60 m², 2 places au-delà, plus 1 place visiteur par tranche de 5 logements, et un local vélos.
• Mixité sociale : la parcelle est classée en secteur de mixité sociale. 20 % de logements sociaux sont exigés au-delà de 10 logements créés.

CONTRAINTES RÉGLEMENTAIRES

• Le bien est en Site Patrimonial Remarquable (servitude AC4), donc soumis à l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France.
• Un permis de démolir est obligatoire, et une déclaration préalable est requise pour un ravalement ou une clôture.
• La parcelle est soumise au droit de préemption urbain et au droit de préemption commercial.

INFOS PRATIQUES

• Gare TGV de Guingamp sur la ligne Paris – Brest, et accès rapide à la RN12 (Saint-Brieuc ≈ 30 min, Paimpol et la côte ≈ 30 min)
• À pied : commerces et rues piétonnes, marché hebdomadaire place du Vally, mairie, théâtre, centre d’art Gwinzegal
• Écoles : lycée Auguste Pavie à proximité immédiate, plus écoles et collèges en ville
• Santé : centre hospitalier de Guingamp et médecins en centre-ville
• Loisirs : piscine Ar Poull Neuial voisine de la parcelle, stade du Roudourou

Référence du bien : Cheuvreux G1